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深圳万科低价出货被指下山抢钱

2019-03-13 18:47:25

深圳万科低价出货 被指下山抢钱

从两个月前的5000元到最新的10万元,万科在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。

万科下山抢钱了。9月23日,当万科位于深圳的公园里项目开盘时,有人在微博中给出这样的言论。

万科提供的信息显示,上周万科深圳公司推出的三个项目,位于深圳的金域缇香首次开盘两个小时即售罄,公园里项目去化率超过八成。不过,本报调查显示,表面大卖的背后却是,推盘量减少,优惠幅度大幅增加。

国金证券的研究报告称,与最初预计的开盘价相比,万科公园里和金域缇香降幅分别高达15%和20%。

除了降价,在深圳,万科已陷入了和自己的战争。

今年年初,万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿元,但截至今年8月,深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这也意味着,在接下来的4个月,深圳万科要完成近百亿的销售。另外,7月底,深圳万科推出万团大战促销计划,虽然每套房仅优惠5000元,但房源量,几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3.

因此,对万科而言,可做的选择只有一个,那就是低价走货,抢夺有限的刚需市场。

降价、热销

9月24日,万科深圳公司当天一口气推出了深圳万科公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。

与对外公布的9月24日开盘不同。9月23日晚,万科公园里在深圳罗湖区的君悦酒店突击开盘,此次所推单位主打平方米的三房、四房,定价从1.6万-2.1万元/平方米不等,均赠送欧式精装修。

万科向本报确认,公园里开盘当天优惠10万元。

至此,从7月23日万团大战开始到9月23日公园里开售,每套5000元的优惠已经升级至10万元,翻了20倍。

同是24日开盘的金域缇香,优惠也经历了多轮变化。

当地媒体报道称,现场的购房者反映

深圳万科低价出货被指下山抢钱

,在看房子的过程中,万科的优惠变过四次,第一次是万团卡优惠每套5000元,第二次是升级到每次1万元,第三次则被告知金域缇香虽然毛坯销售,但是装修费用可以5折,到了开盘的前一天万科对外公布,装修不要钱了。

不仅是价格,万科的推盘量由于受许可不足的影响,也不及预期。

以金域缇香为例,最初预计一次性开盘三栋楼,但最终只开了其中的两栋。本报获得的信息显示,由于蓄客数量不足,万科不敢推出太多单位,而尚未开盘的一栋楼由代理商包销,但这种说法没得到万科的证实。另外,公园里也只推出2栋和3栋,共270套单位,推货量低于预期。

事实上,在今年7月,为给即将在深圳地区推出的11个项目寻找足够的购买力,深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期,即万团大战。根据团购计划,客户可以通过申请会员卡,参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购,若在项目开盘当天购买,更可享总价减5000元/套优惠。

从万科公布的情况看,万科的蓄客工作进展相当不错,一个月内,已办卡人数逾10000人。

办卡并不意味着现实的购买,如果说万团大战最初的目的只是揽客,如今艰难的销售,不断增加的优惠也意味着深圳万科进入实质性的降价阶段。

悲观预期

在一份被认为是万科的络推广稿中,9月首个新项目公园里低价入市抢食刚需,价格仅为同片区1/2,最低16000,毛坯计价14000,是东湖南岸的二手房价格的一半,比布吉新盘价格还要低2000元左右,今晚开盘,如此低价,万科将引深圳楼市走向何方。

按照该文章的说法,公园里的预期价格为22000元。

国金证券最新的房地产行业研究周报也显示,深圳万科公园里、金域缇香和华侨城香山里开盘,分别去化100%、80%和60%,均价分别在16000、9700和35000元/平方米,相对原预计价格,公园里降幅在15%左右,其他两盘在20%左右,各盘降幅较大主要受到限价政策影响。

对于深圳项目的价格走势,万科官方的说法是,公司对这些项目采取了积极的定价策略,根据市场的实时情况,以购房者愿意接受的价格销售房屋,因此这些项目保持了理想的销售速度。

不过,单就深圳市场而言,万科自身面临的压力非同一般。

今年年初,万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿,但截至7月,深圳万科仅实现40亿元左右。万科上半年销售的深圳房源仅有四个项目,分别是清林径、万科红尾盘、万科金色领域和万科棠樾,而下半年推出的房源高达11个,面对的都是深圳客户。

从7月23日万科万团大战计划的近万套房源看,万科的供应量几乎占到深圳市场的1/3,因此万科面对的除了限购下孱弱的市场,还有内部项目之间的竞争。

事实上,万科对今年市场的看法并不乐观。今年以来一直未见地产投资增速回落,曾一度怀疑销售对投资的领先规律,并自我解释保障房的对冲效应。万科中报对经营环境的分析给了我们一些警示,在表象和规律面前,我依然选择相信朴素规律。在海通证券的一份内部报告中,对万科的中报如此评判。

尽管并未就房价做出任何判断,但细读万科中报,其中的滋味会让许多人胆寒。

万科中报称:年初时,因2010年底推盘较多,主要城市的住宅成交面积一度有所上升,但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位,市场成交速度迅速回落。14个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)商品住宅成交面积同比2010年,一季度增长15.3%,二季度下降11.1%。五个核心城市(北京、上海、广州、深圳、杭州)上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%,较2009年同期下降54.1%。

中报还显示,如果对比同期新房供应的增长情况,则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度,14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%,而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。

从历史经验来看,房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增速变化尚不明显,仍保持在32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑,其中,北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%,上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。

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