您当前的位置: 首页 > 基金

孙宏斌的有勇有谋

2019-03-05 18:37:04

孙宏斌的有勇有谋

孙宏斌从1998年到2002年,顺驰天津开发了近30个项目。虽然孙宏斌没有赚到大笔利润,但对地产模式带来了巨大震动。孙宏斌带来的第一大震动是速度。他彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例,一举缩短到7个月。与速度紧密相关的是模式。以今天的研究来看,顺驰的速度从战略上源于孙宏斌急切的称王之心,从战术上则源于他老练的IT模式。 孙宏斌的房地产开发模式后来被称作“现金—现金”模式或者“地产戴尔”模式,这一模式的核心是利用很低的自有资金启动项目,迅速转入土地开发进程,然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等,再用毛利作为新的自有资金启动新项目,如此循环,极速滚动。按照他的模式,只要每一个时间点拿捏得当,每一步战略执行到位,这一模式不仅行得通,而且威力巨大。

事实也证明了这一点。首先,孙宏斌凭借这一模式,4年就从天津一个普通的代理商变成名震津门的开发商,6年就成为天津房地产开发商老大。而从1998年到2002年,孙宏斌四年开发出30多个项目。其次,2002年,国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,叫停沿用多年的土地协议出让方式,孙宏斌看到该文件为开发商的全国扩张扫清重大障碍后,迅速将这一模式复制到全国。离开天津的2002年,顺驰规模不过10亿,到2004年,顺驰就已经逼进百亿,不到三年

孙宏斌的有勇有谋

,翻了10倍,差一点就掀翻万科,坐上全国老大的交椅。论智论勇,孙宏斌都堪称中国房地产业的超一流人才,但不幸的是,这个超一流人才偏偏犯了一个三流,甚至不入流的错误,那就是毫无风险意识,更不要说像华为那样时刻准备过冬的危机感。房地产业有四大风险,一是政策风险,二是市场风险,三是执行风险,四是系统风险。

从政策上,因为市场的敏感,中国地产的政策层出不穷,开发方向(如90/70)、土地转让方式、预售许可时间、土地款交付时间与比例、贷款利率等政策的调整,每一招都直截开发商的现金流。市场风险与执行风险同样能要顺驰的命,像如今这样股市大跌、房价下拐、信贷紧缩、消费者观望等全线崩溃的系统风险更是如此。

在孙宏斌的模式中,他根据城市和项目大小把进攻路线分成M1、M2、M3、M4四条,东线进攻不利,西线驰援,南线不力,北线救主,但他从没考虑如果全线溃败还怎么玩。忽略或轻视这些风险是孙宏斌在做顺驰过程中犯下的最大错误,就好像他以过人的智慧设计了一辆极速战车,但忘记了前进的路上不仅有坑有河,还有悬崖深谷,结果栽得头破血流。孙宏斌与他们真正的区别其实并不是孙宏斌不计风险,而是人生理想不同。一般地产商都想创富,而孙宏斌是想称王。早年孙宏斌跟随柳传志做联想,负责分销渠道时,就已经王气毕露,企图功高震主,另立王朝,但柳传志发现及时,处理果断,孙宏斌不仅称王未成,反而获罪入狱四年。出狱之后的孙宏斌不仅急需用顺驰的成功来证明自己,弥补失去的光阴,他一定还想向世人证明:孙宏斌就是王。

2003年,在中城房重庆会议上,孙宏斌曾当面向王石下战书,要成为中国地产的一哥。孙宏斌在北京昌平金池蟒山会议中心为顺驰高层连续开会17小时,做了题为《鸿鹄之志向,蚂蚁之行动》的演讲,其实就是称王宣言,而看似口无遮拦的百亿计划,其实就是一个应景而设的登基仪式。为了称王,孙宏斌在两个方面向利润做出了重大妥协,一是不惜代价拿地,二是合作开发。

在拿地方面,莽山会议之后,顺驰一年时间拿地近千万平方米,仅需要支付的土地款就高达100亿元,尤其是轰动京城“北京世纪第一拍”,更显出其王心之急,霸心之重。高价拿地的直接后果是顺驰的房价往往明显高于其周边其他项目,管理成本占总成本也高达8%~9%,远高于2%~3%的行业平均水平。更不可思议的是,在一贯被认为是暴利的房地产行业,顺驰2003年和2004年的净利润率据称只有3~4%,而万科从来不会低于15%,富力与中海更是超过30%。但孙宏斌偏偏不看重利润,只要能当上老大,挣多挣少,他不在乎。

合作开发的后果同样严重。因为这不仅会分流利润,还有造成管理混乱,更重要的是难以达成战略共识,完美方案往往被执行得牛头不对马嘴。当然,孙宏斌不是丝毫没有意识到合作的副作用,为了抵消这一点,他大胆启用年轻人,因为与老将相比,年轻人更勇猛、善学,执行命令不打折扣。在顺驰的团队中,鲜有40岁以上者,后来的董事长汪浩更是只有34岁,开全国地产业之先河。孙宏斌的新兵战略也是用意明显,以最快的速度复制顺驰模式和体系,而不是产品。这并不是致命的,致命的是他对速度的追求越来越高,以至于后来根本没有足够的老兵来带新兵,结果顺驰很快变成一帮乌合之众的名利场,孙宏斌的雄韬伟略到他们手里已经演变成吹牛扯蛋。

孙宏斌的命运颇有戏剧性,他为公司取名顺驰,本身也具备称王的很多素质,但他的称王战略偏偏与中国最有名的一句称王口诀背道而驰。孙宏斌如今正以融创为平台,谋求东山再起,但如果不改霸王之术,他恐怕还会落个悍将之命。

推荐阅读
图文聚焦